楼盘“卖点”景观缘何成鸡肋？ 【评论】

中国园林网6月19日消息：“刚住进来的时候，小桥流水，一年不到，就成了绕道避行的臭水沟,昔日的绿化带被破坏，喷泉等成了摆设！”福州连江南路一楼盘的业主郭先生日前向本报热线968111抱怨，其所住的小区水景因无人打理或打理不当，导致小区内的景观恶化，严重影响业主们的日常心情。

记者连日调查发现，类似的小区，在福州颇为普遍。开发商开盘时将小区景观作为“卖点”大事渲染，后续部分却多成应付活儿。物业维护也是“蜻蜓点水”，治标不治本。那么究竟是什么原因导致小区的景观成了多数业主眼中的“鸡肋”呢？记者日前就此进行调查。

小区水景成了“臭水沟”

记者昨日来到郭先生所住的连江南路某楼盘，远望绿树成阴，小溪水塘，景色宜人。近前发现塑料袋、绿藻等漂浮在水面，溪底的鹅卵石几乎看不见。郭先生说，他买下这套住宅两年了，可两年来水塘从没换过水，肮脏不堪。因为只靠雨水，水塘有些地方已经干涸。

最令人难以忍受的是，好几次他看到小区清洁工在小溪里洗拖把，再拿去拖小区门口地面和两边的罗马柱。一次朋友来访，惊叹小区水景的肮脏，让他尴尬不已。郭先生说他前后跟物业反映过多次了，“可小区水景肮脏依旧，已有两三个月没人清理”。

记者调查发现，类似郭先生所住的小区，在福州还真不少，开发商当初渲染的“美丽水景”与入住后大相径庭的现实环境，令业主们心烦不已。唐女士2007年在仓山一楼盘买了一套商品房。她记得当初刚入住时，物业清洗水池时，都会把水全部换掉，鹅卵石也用刷子刷得干干净净。可才一年多时间，物业就不再清洗，水臭了，鹅卵石也看不见了。

家住五里亭高架桥旁一小区的部分业主也反映，去年底交房迄今半年多，昔日水景已近乎污水池和蓄蚊池。而屏西一小区的业主也反映，如今小区蜿蜒的水景已经和淤泥混在一起，几厘米的浅溪居然浑浊得不见底。还有不少业主反映昔日的绿化带被破坏、喷泉等成了摆设。

设计缺失 导致维护不便？

记者在12345便民呼叫平台上看到，因为和开发商开盘时标榜的“卖点”相脱节，导致类似的投诉很多。一小区的林先生说，当初购买住宅时，很大程度上是因为水景住宅景色宜人，但现在冷冷静静，景致全无。

是什么导致昔日夺人眼球的“卖点”成了“鸡肋”？对此，开发商和物业各执一词。多家开发商公司认为，楼盘竣工验收后，交付日期也就是物业正式介入接管日期。既然是经过综合验收后正式交房的楼盘，后续问题应由物业负责，业主如果不满意，可以“炒”了物业。

而对榕城房产市场颇为熟悉的业主郭先生质疑，目前榕城近九成的楼盘开发商和物业公司有裙带关系，单个弱势业主要想炒了物业，谈何容易？

物业公司也纷纷叫屈，他们表示，开发商遗留的“卖点”意味着物业要付出高昂的维护成本。郭先生所住的小区物业公司总裁助理饶先生说，目前整个福州系统80%的楼盘水景都无循环系统，不能自动净化，而他们集团旗下的房地产开发公司开发的福州楼盘水景也都是封闭式的。设计上的缺失给维护带来诸多不便。此外，多数物业公司抱怨，垃圾费、治安秩序费、保洁费、维护费等诸多人力成本开销，很多时候都超出物业费收入，如果在小区景观上再投入成本维护，他们将不堪重负。

“建设”“维护” 两者权责应厘清即便如此，好的物业公司的做法仍让业主赞不绝口。福州一著名小区二期的业主王先生说，先前该小区一家好的物业入驻时，花木繁茂，时常能见到清洁工在清洗水池，并会提前两天贴出公告。自打换了另一家物业后，电梯年检超期、树木花草多半枯死，“水池都半年多没洗了，何况是景观。”

而为何同一社区，前后两个物业进驻，日常维护会出现这样大的差距？对此，该小区的部分业主认为，维护落差的主要原因是两个物业资质的不同。

据了解，该小区的现物业暂定为三级资质，原来的物业是一级资质。根据2007年福州市物价局下发的《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（试行），一级资质的物业收费标准是多层住宅0.66～0.88元/平方米，小高层带电梯住宅(八层及以下) 1.21～1.43元/平方米，高层带电梯住宅(九层及以上)1.32～1.76元/平方米。而三级资质的物业，除了收费标准最高只到0.88～1.10(不含)元/平方米外，对公共区域绿化日常养护等服务的要求也有所降低。比如，对一级物业要求“雨、污水井每月检查1次，及时清掏”，对三级物业则要求“平时经常检查，发现堵塞及时清掏”。

福州某一级资质物业企业负责人告诉记者，地产和物业是一个品牌整体，两者互相影响，如果物业对小区景观等维护得好，得到业主认可，能给房产和品牌带来增值作用。而作为开发商也应该做负责任的开发商，对承诺的水景等小区景观应设计施工到位，不要留半拉子工程。我省房产专家郑爱新也认为，业主既然花钱买房、缴纳物管费，就有权享受配套设施。但目前，一些项目开发商，有一单接一单，一次只做一两个社区，没有延续性，导致后期工序草草收尾，因此物业十分被动。他认为，要做到小区景观具有可持续性的维护，开发商和物业之间的权责首先要厘清。