市场观察:城市化背后房价的十年疯涨

2012年09月29日 09:58和讯网

中国园林网9月29日消息:过去10年中国的房价出现大幅度上涨的主要原因有四个:房产的改革、政策的配合、人口的增加和城市化进程。

在过去的十年内,楼市调整一直是一块难啃的骨头。房价在1998年住房市场改革之后一路攀升,在部分地区已提前实现了“超英赶美”,而政府在抑制楼价过快上涨方面屡败屡战。

最近一轮自2009年底开始的楼市调控,经历两年多的努力,终于显露曙光。但随着最近几个月稳增长措施的加速推出,楼市价量和市场预期又一次出现了反弹的迹象。

六月份的中国国家统计局数据显示楼市成交量出现明显的底部回弹,房价出现环比增长的城市数自去年10月后第一次超出环比下降的城市数。随着北京新地王的出现,楼市是否会出现报复性反弹的担忧开始上升。为何中国房价在过去的10年里几乎一直都处于上涨状态?

过去10年中国的房价出现大幅度上涨的主要原因有四个:房产的改革、政策的配合、人口的增加和城市化进程。

房产的改革

“吃、穿、住、行”是人生四件大事,房子解决了住的问题,所以非常重要。但是在过去,城镇居民解决住房问题主要靠三大法宝——“等、靠、要”,即等国家建房、靠组织分房和要单位给房。简单来说,就是计划经济体制下的分配制。

1978年,中国领导人邓小平提到了住房改革的问题,他提出了“动员个人手里的钱,来解决住房问题”的设想,当时主要出于两个考虑,一是拉动经济,二是国家财力已经满足不了日益增长的住房需求。

1980年,小平同志又一次提出,“新房可以卖,旧房也可以卖,可以分期付款,也可以一次性付款,根据房价来提高房租。”这为中国房地产市场的活跃指明了方向。

住房改革开始提上议事日程。当时住房改革有两条思路:第一条思路是以租金改革为起点,当时租金太低,必须对低租金进行改革;第二条思路是不以租金改革为主,而是以住房产权制度改革为重点,以出售公房为重点。这样思路就是以市场化分配为主体的商品房运作制度,该思路成了中国房产改革的主要思路。

到了1998年,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,这个文件的推出,标志着中国开始正式进入商品房时代。

该文件明确提出:从1998年下半年开始,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。通知还要求,停止住房实物分配后,新建经济适用房原则上只售不租,同时要全面推行和不断完善住房公积金制度。

中国实行了40多年的福利分房制度从政策上退出历史舞台。中国人开始向“居者有其屋”的商品化住房时代演变。

住房制度的改革带来了房地产的繁荣,居住条件的改善也带来了房价的扶摇直上。特别是进入21世纪之后,2001~2003年,全国房价年涨幅还比较缓慢,可过了2003年以后,房价犹如坐上了火箭,一飞冲天,北京、上海、深圳、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番,各地“地王”也纷纷登场。

由此,房地产成为一个暴利行业,连年荣登“中国十大暴利行业”榜首,业内曝出商品房利润超过30%,有的甚至能达到50%以上。(

政策的配合

新中国成立以来一直实行经济建设的“五年计划”。五年计划,原产自前苏联,现成为中央对未来五年经济发展的整体性规划。第一个五年计划的执行时间是“1953~1957年”。

后来由于政治事件的影响,五年计划的执行效果大打折扣,在时间连续性上也出现过中断,所以我们把改革开放后第一个完整的五年计划,即从1981年开始的“六五”计划作为考察的起点。从“文化大革命”之后开始,尾数为1和6的年份都是“五年计划”公布的年份。

2006年的“十一五”规划中,提出了把房地产作为支柱产业发展的提议。这一提议加快了房地产市场化的发展速度,使房地产行业走向商品化,资金问题得到更好地解决。

推荐阅读:

新型城市化不是“用钱砸用人堆”【评论】

李铁:我国城市化的难点在于利益结构调整

麦肯锡:2025中国城市人口达9.25亿 城市化面临考验

外媒:世界未来的城市化历程将由中文书写[分页]

人口的增加

中国目前已进入第四次人口出生小高峰。这是来自国家人口计生委的看法。

新中国成立以来,中国曾经出现过三次人口生育高峰。第一次是新中国刚成立的时候;第二次是1962年以后;第三次是1987年以后。

目前中国正处于第四次人口生育高峰,这个生育高峰主要由两方面的因素造成。

第一个因素是生育人群进入生育旺盛期。中国实行计划生育政策以来,独生子女人数累计将近1亿人,其中大部分目前已进入生育旺盛期。

目前全国处于生育旺盛期的育龄妇女即处在20~29岁之间的,每年增加200万人。这主要是20世纪80年代中期出生的子女。

第二个因素是20世纪80年代中期,中国对生育政策作了调整。1980年我国提倡一对夫妇生育一个孩子。1984~1987年,生育政策有所调整,在农村允许生育一个女孩的家庭再生一个孩子。

由于生育政策的调整所增加的相当一批人也已经进入生育年龄。享受“双独”,即一个家庭的双方都是独生子女的可生两胎,和部分“单独”,即在农村一个家庭中有一方是独生子女的可生两胎政策的第一代近1亿独生子女也进入婚育期。

国家人口计生委预测,从2008年开始,这种“双峰叠加”的生育小高峰将持续十几年,给今后稳定低生育水平带来巨大压力。这么多人结婚生子,首先面临的就是房子问题。

城市化进程

城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化主要包括两个方面:第一个方面是老城市变大。农村人口向城镇聚集,并逐步转化为城镇人口。第二方面是新城镇出现。原有的农村地区转化为城镇地区,新的城镇不断出现,城镇数量不断增加。

在中国城镇化进程中,最具有代表性的城市是深圳。深圳紧邻香港,1979年这里还是一个小渔村。那时深圳人口少、经济落后,大部分当地人以耕田为生。

在当时的深圳路上的花草杂乱无章,房屋是低砖房或草房,厕所很难看到,垃圾随处可见,晚上到处一片漆黑。而这个小渔村所在的县只有两万人口,工业生产总值只有6000万元,经济十分落后。

经过30年的发展,到2010年,深圳国民生产总值达9510.91亿元,年均增长速度接近30%,几乎为全中国平均经济增长速度的三倍。

时至今日,深圳人口已经到了一千多万,与北京、上海、广州并称为中国四大特级城市。与之相应的,深圳的房价也扶摇直上,2010年平均房价达到两万元左右,成为中国房价最贵的城市之一。

深圳的巨大发展,只是中国快速城市化进程的缩影。国家发展和改革委员会秘书长杨伟民曾表示,中国优先开发的三个特大城市群为环渤海地区(包括京津冀、辽中南和胶东半岛)、长三角地区和珠三角地区;重点发展八个大城市群为哈长地区、闽东南地区、江淮地区、中原地区、长江中游地区、关中平原地区、成渝地区、北部湾地区。

今后在城市化空间布局上可以按特大城市群、大城市群、其他城市化地区(大都市区、城市圈、城市带)、边境口岸城市、点状分布的中小城市和小城镇五类考虑,实行有区别的城市化方针。

这五类城市空间未来可以集中10亿左右的城市人口,基本可以满足2030年中国人口达到14.6亿、城市化达到65%时对城市空间的需要。

这是一个非常清晰的城市化进程的思路。中国的城市化进程的大框架已经说得很清楚:特大城市,大城市,其他城市化地区,边境口岸城市,点状分布的中小城市和小城镇五个级别的城市化框架。

在2008年年底,我国城镇人口6.07亿人,城镇化率为45.68%,现在中国每年新增城镇人口在2000万人左右,目前的城镇人口总数大约是6.5亿,新闻中提到“五类城市空间未来可以集中10亿左右的城市人口”,那么10亿-6.5亿=3.5亿。

从这个角度来看,这么多的人要进城,房子很重要,房地产业发展前景比较大,房价仍有一定的上涨空间。

正是以上四个原因,让房价在过去的10年里几乎一直都处于上涨状态。 

推荐阅读:

新型城市化不是“用钱砸用人堆”【评论】

李铁:我国城市化的难点在于利益结构调整

麦肯锡:2025中国城市人口达9.25亿 城市化面临考验

外媒:世界未来的城市化历程将由中文书写

(来源:和讯网 )