孙潜：文化造园地产发展新时代下景观趋势的研究和探索园林资讯

深圳文科园林景观规划设计院院长孙潜

中国园林网现场报道

中国园林网12月20日消息：中国园林网现场发回的报道，深圳文科园林景观规划设计院院长孙潜发表讲话：非常荣幸能在这里做分享，刚才听了几位专家的发言，我觉得大家可能对行业的理论高度上已经做了非常多的分析，而我们是作为行业里面接触到非常具体的项目，可能我们的研究的东西更加功利化一些，但是我们还没有迷失自己的方向，我想在这里跟大家分享一下，我们在文科设计院，我们有自己的想法，我们希望在园林这个大的环境下，有自己的研究性的东西，不要去完全跟随市场去改变自己方向性的东西。另外，在讲之前先大概说一下我们对文化的理解，文化这个词是个非常大的概念，很难去做一个清晰的定义，我们现在给自己的研究的文化方向，更多是想把这个概念更加的模糊化，而不是去做到纯粹中国中式文化或者是历史文化或者西方文化，后面再做重点诠释。

首先用世界银行行长的一句话说，没有质量的增长他总结了三点，一个是没有未来的破坏性环境的增长，一个是没有根的，抛弃文化的增长，另外一个是无情的增长，随着经济的发展，人与人之间情感的交流越来越淡薄了，这是我希望在未来景观设计中尽量去避免的增长。

我今天讲的文化造园是房地产的研究，可能要去讲一下房地产开发模式这一块，传统的模式可能大家都会比较熟悉，我就不去过多的说，房地产的传统的模式主要是靠拿地卖房子去营造利润，在这种情况下纯传统的景观设计相对来说比较简单，我们更多的分析是住户功能性的要求，如果自住的话可能考虑的是家庭，是经理还是白领，年轻的两口之家，还是说他是有了父母的家庭去在这个小区里进行活动，可能去考虑很多展示性的空间，比如说销售区，开盘区的景观设计，这些都是比较传统一点的，可以看到像这里的做法是早期地产发展的前二十年是非常常见的，在这种情况下，我们去归结景观产品的纬度，主要是功能性，首先有没有达到使用的功能性和美观性，空间的设计，规范要求等等一系列东西，另外可能考虑满足了功能性的同时有没有满足美观性，能不能为大家所欣赏，这样去判断他是否是一个优秀的景观作用。前不久，腾讯的董事长马化腾参加了一个“互联网加”的论坛，就是互联网加上任何一个其他的行业，可能会去颠覆一些其他的东西，比如说互联网加手机就变成移动互联网，互联网加传媒就变成新型传媒，颠覆了纸质传媒。我觉得地产现在也是一样的，地产可以做很多叠加，比如说和产业进行叠加，和旅游进行叠加，和养老进行叠加，给这些住户提供一些新的生活方式，而不仅仅是卖房子了，有这样的变化时，提出园林景观的纬度，我们觉得是应该增加文化这个纬度，这个纬度有可能是民族文化，地域文化，特殊的人群，我们在文化纬度这个研究是对产品的跨界方面的研究，探索非景观因素的特性和本质，从而得到设计的启发。我们也带来了一些自己的作品，希望跟大家探讨一下。现在复合型地产领军类型有商业地产，城镇化建设，养老地产，旅游地产和产业地产，这是今后比较大的趋势，像商业地产跟万达的合作比较多，体验式消费，商业地产有些进入红海阶段了，城市人均商业面积超过2平米的话，就超过了国际公认的合理水平。城镇化建设是东部沿海地区利用国际产业转移和大量廉价劳劳动的城镇化经验中西部后发的城镇化很难完全复制。旅游地产这一块我们的研究觉得，先旅游后地产的投资模式应该是在行业内部大家都会得到一个非常高的认可，但是带来的问题就是投资回报的时间会相对延长，这里牵扯到的很多是关于投资方面的，就是资金的利用，我们有尝试跟合作方做解释，比如和一些国企进行联合，和一些基金进行联合，或者跟养老进行联合，和养老进行联合是因为养老很容易带来保险的资金，这样能够把旅游地产带动起来，同时对我们自己本身景观这一块也会有很大的帮助。产业地产做得不多，但是以后也是一个大的发展方向，很多企业在国外进行投资，比如工商银行在伦敦机场做了一些项目。

我会带来两个非常快的项目案例，这是万达广场一个典型的第三代的万达广场，现在是进行升级，它的一个特点是它是一个综合体，里面包含了很多业态，酒店、商场、影院、娱乐、餐饮、百货多功能空间集合，各个时间段空间的使用人群需求不同，以前考虑的是自己一个家庭，比如老人出去外面做健身做散步，带小孩在小区里走一下就行了，但现在是综合体的情况下时，比如说一对夫妇住在综合体里，白天上班在写字楼工作，晚上跟家人去商场进行消费，所有一切都在综合体进行，这个空间是进行叠加和复合性的，景观的要求自然也会不一样，这是一个大的发展方向。比如像酒店的入口，酒店本身有自己特殊性的要求，但同时又穿插了甲级写字楼和大商业，后面还有万达的豪宅，豪宅本身有一些传统的居住小区的功能。

关于养老这一块，我们也有自己的一些案例研究，我们觉得一个养老地产的成功的要素，我们自己去总结，首先第一还是在环境，必须要有水，绿化和空气质量，绿化率要达到一定高度，才会吸引老年人进入到产品当中来。还有一些针对老年人的定制化设计，比如扶手，地面防滑等等一系列的配套空间，还有一些配套服务设施，比如说康体这些，还有活动组织，我们觉得活动组织是非常有意思的事情，我们在了解很多项目的过程中发现，现在的一些老人和传统的时候想法不太一样，因为现在互联网的发展，很多老人愿意网上购物，这些是五六十年代的时候不会去想象的。还有老人愿意去再婚，六七十岁的两个人碰到一起愿意去结婚，这些是我们在养老社区里需要去考虑的东西。然后我们做了很多目前养老地产模式化的分析，其实养老地产是一个非常复杂的模式，包括它的项目的选址很有讲究，包括经营模式，是美国用的CCRC的模式。

我们带来的是都江堰一个生态农业旅游度假区的规划，这是项目最终形成的项目总平面，我想说一下我们对它后面看不见元素的分析，有一些设计的理念，我们在尊重现状这一块分成四大板块，一个是理水，因为都江堰的水系是非常丰富的，通过把它进行归类，河道渠道湿地还有人工湖，再去分析生态效应，进行理水现状的设计，再到修盘。然后是造田，因为新农村建设对土地性质是有一定梳理的，也是对不同农田的使用和日后的产品化进行分类，达到最后造田的效果，最后是铺路，对现有的路进行分析，有经济的一些分析，形成了路网的形式。最后是功能，我们把产业类型进行分析，进行产业的升级，对建筑风格，对整个道路的系统进行马道小火车电瓶车的分型，最后形成慢行系统的路线，我们还做了很多服务点，300米到600米的小服务点和大服务点的划分。其实这个可能相对来说会常规性的一些，另外我们想说的是看不见的要素，这些东西可能有一些跨界，我们觉得做的这些东西是很有意义的，比如在民生责任这一块，很多新城镇的规划，在最开始的时候是没有考虑到农民的需求，我们研究发现，农民的土地被征收了以后，这个产业还没有完全被孵化出来的时候，他们是没有就业的能力的。在这个时候，我们应该先去规划的是就业培训基地，而农民本身从一开始可以从一些低技术要求的保洁、保安到慢慢升级到水电工的培训，这样有效的解决了农民在失去土地以后，搬进高层变成居民以后的这段时间到他的产业慢慢升级了的就业的最根本问题。另外一个村子里可能就是村长书记或者房子比较多的人，他们会通过补充的房产的增值上进行收益，其他的农民房子被征收了以后，回迁的房子是没法得到更多增值的收益的，所以政府这一块和企业这一块应该增加更多绿色就业的机会，满足他们平时生活上的要求。还有精神层面的，比如设置一些舞池或者大舞台的东西。另外在政府责任这一块，也是很多发展商在最开始阶段的时候，没有考虑到政府本身的能力所在，有些政府是开发区不是政府职责的时候，没有去解决社会保险的问题，农民就是60块钱，居民就是几倍，如果丢掉土地进到回迁房里，这个消费是按照城市居民进行消费，但是得到的社保只有60块钱，是远远不能满足的，这个提醒企业要提前考虑到，怎么做好这方面的补偿。另外就是拆迁补偿了，这是一个最大的问题，但是我们觉得很多时候如果企业能够在基于政府的补偿上再加上三分之一的补偿费用的话，实际上是能够很好的去得到农民的信任和快速的得到土地，这是很大程度上面能够快速推进项目的基本保障。

另外就是城乡差别，很多时候不合理的规划去做好了以后，会发现农民根本没法在原地生活，很多的道路做得又宽又直，但是农民会在上面晒谷子，因为他的土地征收了以后没有地方晒谷子，所以我们最少要解决这三大方面，回迁房不要离得太远，不然农民拿着工具要走上半小时以上，这是很不合理的，而这个在全国各地都可见。另外就是农具无处摆放，这些农具是需要有一个储藏点，锁起来，是很小的事情，但是对农民来说，是很重视的。另外就是农活无处开展，就是我说的晒谷子的问题。另外就是我们会发现在后期农民去搬上回迁房以后经常会闹的事情就是物业管理费，收暖气费这些是绝对不会同意的，这些东西如果你不去解决的话，你会发现在这几个项目运作过程中是得不到当地人民的支持的，这些方面都是要提前去考虑到，在新城镇化的过程中去解决这些问题，这次十八大也提出来，新的城镇化建设最核心的是在人的城镇化，产城结合不是简单的结合就能解决了，还要去解决产城和人的结合。

最后是因地制宜这一块，很多的情感成本，因为很多的农民不愿意搬出自己的房子，那是不是非此即彼的结果？很多时候我们可以留下老宅，农民也不一定要搬出去，老宅可以去做农家乐，做企业总部，做高端会所，做博物馆，做影视基地，有很多的选择，如果有多种可能性的出现，实际上是可以解决两难的问题，不会去发生开发商和当地的居民好象就是完全对立的状态。

最后也是展望一下房地产发展未来的方向，我们觉得住宅产业化会是一个大的发展方向，这也是和我们景观设计息息相关的事情。另外，随着一线城市大量的开发，土地越来越少，以后旧改的项目估计也会越来越多，另外是新城镇化，我们是非常看好，在未来的十到十五年里，这一定是一个大的发展方向。我们觉得房地产商在日后应该是尽量去争取价值链的上游，比如说去做一些服务业跟金融业的事情。另外就是金融业这一块，比如说万科最近炒得比较火的徽商银行的事情，房地产商去入股银行绝对不仅仅是解决融资的问题。

最后我做一下广告，这是我们的团队，我们现在在深圳，我们的设计院有160号人的团队，非常希望能和大家以后有一些项目上的合作。谢谢。

主持人：好，掌声感谢孙院长。孙院长通过详细的案例讲述了他们的企业文化，也是体现了咱们今天软实力，孙院长就是文科的软实力。软实力其中人才是很大一部分，有软实力的企业肯定也是一个负责任的企业，所以我觉得孙院长这个表达非常好，学术点评这一块让唐教授进行三分钟点评。

唐学山：刚才孙院长的精彩发言，我认为对我们地产景观设计行业来讲，指出了未来发展的新方向，很有前瞻性，而且事实上已经进行时了，正如标题所指出的是新时代下景观设计的趋势。今天，我们得到一个非常清晰的信息，就是“地产加”，因为前天在北京，我一个学生现在有二三百个员工的设计队伍，这个公司年终都要评奖，刚开始只有第一个状元奖，我说你们二百多个才一个状元奖太少了，应该是龙凤胎并列冠军，所以我得到了员工热烈的掌声同意我的意见，结果我的学生董事长再掏了点钱。我说的是什么意思呢，现在的景观设计就像孙院长所说的，应该是到了新时代，有牵涉到农业的，像葡萄园酒店设计，过去园林设计对葡萄园设计老师根本没有讲，新时代到来了，有城镇化的设计，还有欧陆文化地产的设计，湿地设计等等。我觉得今天最大的启示，孙院长把地产加，加在什么地方呢？地产加商业，地产加养老，地产加旅游，地产加城镇化。年轻的设计师们，做好战斗的准备，新时代已经开始了！

主持人：感谢唐教授的点评。今天上午咱们这个大会我看四位专家，演讲的内容让人很振奋，受益匪浅。咱们这一次的培训是详细的案例教训和实际的主题报告结合起来的，下午的两个安排是非常精彩的，一个是金地集团的天悦湾别墅项目，一个是万科的前海企业公馆项目。今天上午大会就到此结束。