市政工程成烫手山芋 东方园林多地项目涉40亿风险

中国园林网8月1日消息：曾经令主攻市政园林项目的上市公司东方园林振奋的绿化大订单正在变成烫手山芋。

除了东方园林主动披露的部分大单回款难，记者从业内资深人士处了解到，东方园林目前在山西大同、山东淄博等地的市政项目同样面临回款难风险，涉及项目金额40亿元左右。而东方园林从2011年开始推出的“土地保障”防范模式，效果也并不太理想。

雪上加霜的是，近期由审计署发起的地方债务审计风暴，可能加快园林行业风险暴露。记者试图联系东方园林管理层就其发展模式置评，但截至发稿尚未收到对方回复。

市政大单显现风险

2010年5月，东方园林承接了有史以来第一个合同总金额超过10亿元的园林景观工程项目——大同市文瀛湖项目，400万平方米规模的工程总价达到12亿元，合同工期为两年。

这个在签订之初令东方园林和投资者们欢欣雀跃的大单最终变成了梦魇。东方园林的年报显示，文瀛湖项目已经完工，但东方园林开始为项目的收款发愁。截至2011年底，该项目累计收款为3.75亿元，而2012年全年，仅收回了300万元。

截至去年年底，大同市园林管理局也仍旧是东方园林应收账款金额中排名第一的客户，3.82亿元的账款年限已达两年。

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，大同项目的收款比例很低，东方园林已经考虑用应收账款置换土地。

事实上，应收账款过高的风险始终伴随着东方园林的发展。尤其是近年来依靠BT模式在全国范围内攻城略地，在地方财政收紧的背景下，东方园林开始面临回款难题。

东方园林曾表示，由于园林绿化工程在完工后需要保持苗木的成活率，一般都有两年的养护期，从而形成应收账款。而随着东方园林近几年来业务规模的急速扩张，应收账款也如滚雪球般越来越大。

2006年，东方园林的营收尚在2亿元左右，净利润在2500万元。到了2012年，其营收近40亿元，净利近7亿元。与此同时，东方园林的应收账款也翻了20倍：2006年底尚在8000余万元，到了去年年底已经超过17亿元。而自2009年上市以来，东方园林的经营性现金流净额一直都是负数。

这和东方园林近来众多大单的回款进展不佳不无关系。目前这家行业知名的市政园林公司无法完全收回工程款的订单“将近40亿元”，一名资深业内人士告诉本报记者，东方园林数十亿“危险”订单中，包括了山西大同、山东淄博、河北张北、沈阳浑南、湖南株洲等地的景观园林项目。“这几个区都是已经做完的，但是政府不给结算。”

记者试图就市政项目存在的风险采访东方园林，但截至目前尚未收到对方的回复。
 

不过梳理东方园林披露的公告不难看出，目前其在山西宁武、辽宁沈阳、辽宁锦州等地的十余个项目仍在缓慢回款中，有5~6个项目处于未开工状态。

在不少项目出现延期支付、坏账甚至终止的情况下，东方园林的“资金压力一直存在”，上述资深业内人士说。

截至今年一季度，东方园林的短期借款13.55亿元，资产负债率60%。

为缓解资金饥渴，今年7月初，东方园林17亿元的增发方案获准。在此之前，东方园林董事长何巧女质押了自己的六成股权。

一位熟悉园林业务的知情人士告诉本报记者,应收账款问题是整个园林行业面临的难题。尽管主攻房地产园林绿化市场，但另一家园林工程上市公司棕榈园林(002431,股吧)（002431.SZ）截至去年底累积了10.7亿元的“白条”，其风险在于房产市场的支付；而东方园林走的是政府路线，在前期的拿单、扩张规模上是非常有利的，但短期来讲，资金需求量非常大。

艰难的“土地保障”模式

早在2009年上市之初，东方园林就深知园林行业的“垫资”之痛，也并非没有努力改善现状。市政园林工程的主流收款模式为“5-3-2”模式，即工程完工收到50%的工程款，剩下30%的工程款在完工后一年内收取，20%的工程款在完工后两年内收取。

为了规避风险，东方园林采取的是“土地保障”模式。

东方园林在年报中表示，尽管公司未发生一笔坏账，但后续的收款时间较长，为了应对应收账款无法回收的风险，推出了土地保障的业务模式。

东方园林于2011年7月开始推广的这一“土地保障模式”，是指在签订景观工程协议和合同时，以指定具体的地块作为该项工程的资金保障，如果业主不能按期支付工程款，则启动保障条款，以保障地块的出让收入作为工程款的支付来源。

去年，配合这一新的土地保障模式，东方园林还开始提高工程竣工前首次收款的比例，给予客户的信用政策由传统模式下的5-3-2提高到6-2-2、7-2-1或8-1-1。即完工时收取全部工程款的60%以上，完工后一年收取全部工程款的20%，完工后两年收取完毕。同时，将单个项目的施工工期控制在12个月内，最长不能超过18个月。

一位知情人士告诉本报记者，这一新的保障措施效果欠佳。

去年5月，东方园林与湖北襄阳市人民政府签署了31亿元的合作框架协议，约定襄阳市以自有资金及保障地块的出让金作为景观工程合同项下工程款的支付来源。今年3月，两者签下BT合同，总价款暂定7.2亿元。

但上述知情人士告诉记者，这份价值30多亿元的土地保障协议“基本作废了”。

不仅如此，东方园林在2010年5月和12月签订的鞍山市城市景观项目和本溪沈溪新城项目已停工，这两个项目的协议价格分别为16亿元和12亿元，目前实现的营收和回款分别为1421万元和1979万元。东方园林曾表示，当时是由于公司正和鞍山市相关部门以及本溪经济开发区管委会洽谈增加土地保障条款，因而使项目处于停工状态。

从东方园林披露的公告来看，截至去年年底其参与的鞍山和本溪项目尚未签订土地保障条款。

此前民生证券曾指出，土地保障模式对保障地块的要求非常高，且一个框架协议可能会落地成几个合同，便包含了几个保障地块，每一个合同和相应保障地块再具体谈判，这样便拉长了和业主谈判的时间。

大岳咨询总监毕志清告诉本报记者，和地方政府找国有企业进行担保，或是此前地方财政出承诺函，以及将项目纳入财政预算类似，土地保障不失为一种回购保障方法。

据民生证券的调研报告，被东方园林选中的保障地块必须具备两个条件：一是城市核心区的成熟地块，二是已经纳入年度出让计划。同时，地块的估值由东方园林来做，参照区域内其他地块成交价、剔除虚高因素定出基准价，基准价再打个折扣算出兜底价，地块兜底价至少覆盖工程款的3倍。

一位地产界的人士则告诉本报记者，土地保障模式“其实不靠谱，因为政府财政是收支两条线，这个决定了土地保障模式是很难生存的”。

“土地收支两条线，实际上有一些地虽然出让了，但最后到底用不用在你这儿是个问题。”一名熟悉回购保障的人士说。