东方园林“土地保障”回款依然“四重难”

中国园林网8月12日消息：东方园林近日抛出项目收款进度表，详述“土地保障收款模式”，回应市场对其回款的担忧。但有市场人士质疑，这种看上去有“保障”的模式下，其实工程款的收回依然难度重重。  

一重难：10%项目未有“土地保障”协议

“土地保障收款”，即指在签订景观工程协议和合同的时候，与业主通过谈判，以指定具体的地块 “保障地块”作为该项工程的资金保障。如果业主不能按期支付工程款，则启动保障条款，以保障地块的出让收入作为工程款的支付来源。这个模式要求，该地块的公允价打对折之后所计算出的价格，仍可以覆盖工程款。 

东方园林自2011年7月开始推行“土地保障收款”模式，截至今年年中，已签订未执行完毕的框架协议/合同金额约335亿元，其中保障类项目约301亿元，占比89.85%。仍有10%项目未有此类保障协议。 

东方园林2012年财报显示，鞍山市城市景观项目和本溪沈溪新城项目在报告期内都处于停工状态。这两个停工的项目，就是当初项目启动时土地保障模式还未出来，开工之后因为对方不接受土地保障模式，项目就只好停工了。“对方都不愿谈土地保障”，董秘武建军这般对记者解释。 

东方园林在最新公告中未透露这两个停工项目的最新进展。在2012年年报中，东方园林的说法是它们累计创造营收1400多万元。 

二重难：“土地保障收款”协议具体地块界定难

董秘武建军称，“目前还没有项目启动过土地保障”。这也就意味着土地保障的启动后回款的有效性仍未得到验证，有业内人士质疑，这种模式下的协议其实真要具体执行，难度很大，包括商定的具体地块容易发生争议，转让款能否转入工程款在操作实施上的难度都很大。 

武建军表示，土地保障所“绑定”的地块，是由东方园林自己指定、自己估值，“我们有专门的产业投资中心，他们来做这个事儿”。指定地块仅凭一个双方协议就算数吗？地块一旦要进行分割出售如何进行分割？成熟地块又如何界定？土地估值转让期限？转让款不能进入东方园林账户如何处理？ 

目前这些都是一个未知数。 

董秘武建军也承认，土地保障协议目前来看，更多只是起，“试金石的作用”，“不愿谈这个，说明更有问题”，他们签了这个协议，就说明他们愿意给工程款。很多投资者戏言，“地球人都知道，愿意跟显示差老远的”。 

三重难：土地转让款处理谁说了算？

市场还有一种担忧。地方政府土地都实行“收支两条线”，所谓“收支两条线”，是中央对地方收支的一种管理，管理的主要是地方非税收入。政府卖地的收入进国库，或者进财政专户，支出的时候由中央统一做预算，再支出。这就意味着，即使地方政府将“土地保障”绑定的地块卖掉，所得收入能否用来支出给东方园林，并不由地方政府说了算。全景网互动平台上就有投资者质问，“土地出让后的钱真的可以进入东方园林的口袋么？ ” 

董秘武建军表示，在实际操作时，“是有操作空间的。”他表示，就这方面讲，“土地保障是万无一失的”。 

券商建材行业分析师对这些问题，普遍不愿意谈，某行业分析师在与记者的电话沟通中，他的语气显得有些为难，“其实好多东西自己都有答案了”。 

四重难：土地顺畅转让有难度

财经评论员孙喆还认为，“土地保障的主要风险在于土地市场是不是好，热度是不是高，土地能不能顺畅的转让出去”。 

孙喆解释说：“土地保障看似创新，地方政府用手里的资产来保证东方园林的工程收入。但是当地方政府拖欠东方园林工程款的时候，需要转让土地，往往也是这个土地很难转让出去，土地市场很冷的时候。”