未来十年：探路新型城镇化

中国园林网12月24日消息：有学者研究认为，未来10年我国新增城镇人口将达到4亿人左右，能够增加40万亿元的投资需求，这将使新型城镇化建设相关业务板块迎来前所未有的发展机遇。

未来10年，房地产投资能否续写暴利神话？限购、房产税等房地产政策将对房地产投资产生何种影响？中央近期多次提及的"城镇化"正在给房地产投资带来新的想象空间。

"新型城镇化不是造城运动，更不应该成为房地产开发的大跃进。"面对充满无限想象的空间，有识之士提出警示。

"其实过去30年我们一直都在城镇化，并不是从现在开始才有了城镇化，未来房地产高利润、高增长趋势正在减退。"建银精瑞资本管理集团董事长李晓东认为，城镇化只会"有条件"地利多房地产。

专家点题

12月16日，中央经济工作会议在北京闭幕。会议强调，积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。

中国社科院财经战略研究院院长高培勇认为，城镇化是中国当前最大的结构调整、最大的内需源泉，也是最大的改革红利。

数据显示，2011年末，中国城镇人口首次超过农村人口，正式进入城镇化的"拐点"。但全国人大财经委副主任委员贺铿表示，中国真正的城镇化率实际上不到35%，很多城市里的流动人口没有固定职业和住所。伴随着城镇化的发展，将直接带动基建、卫生、教育等系统发展，能有效拉动内需。

"通过城镇化的推进，既可以拉动投资，又可以增加消费，是推进中国经济持续平稳较快发展的关键点。"交通银行首席经济学家连平指出，中央着重强调的城镇化，不是简单的城镇化，而是城镇化质量的提高。

国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群则分析认为，城镇化不等于大拆大建，要注意城市全面发展，特别需要在"软件"和规划管理水平上下功夫。

那么，中央新一届领导人力推的新型城镇化到底如何定位，方向又在哪里？

近日，全国政协经济委员会副主任、著名经济学家厉以宁在"第十二届中国经济论坛"上表示，"符合中国国情的城镇化等于老城区+新城区+新社区三部分构成。中国不能学西欧，走反城市化道路。"

所谓老城区是指改建多年形成的棚户区、工厂外迁区，使之成为适合人居住的商业区和服务区；新城区指开发区、实验区、工业园区、物流园区等；新社区就是新农村建设。

厉以宁说："国家应保护农民土地不可侵犯，便于土地流转。农民在农村金融发达的地区可以试点抵押贷款。"此外，还应加强农村的基础设施建设和社会服务配套建设，否则农村和县城始终不会成为城镇化进程中具有吸引力的地方。

中国土地勘测规划院一位不愿透露姓名的专家表示，改变农村土地产权现状使其流转起来是新城镇化的关键，但是在这个过程中，要注意制度建设和监督机制建设，以防新型城镇化变成热钱去农村"圈地"的借口。

万通集团董事长冯仑也在一场关于"创新城市"的主题对话沙龙中强调："新型城镇化首先要解决的是土地的集约利用问题。"

业内人士认为，无论是上世纪50、60年代企业模式带动的城镇化，还是上世纪90年代园区模式带动的城镇化，对土地的集约使用都不够，因此造成了环境的透支和土地的透支，使得上述的两个模式都不具有可持续性。未来完全可以采用"核心板块+田园城区+优美小镇"的市镇体系，着力优化土地空间，全面促进资源节约利用。

理性调控

有舆论担忧，中央力推新型城镇化或变相拉动与城镇化密切相关的房地产行业，从而再度推高房价。但多位专家指出，由于新型城镇化更侧重质量及格局的科学合理性，或引导房地产市场需求和结构的理性调整，反而促使未来一线城市房价回归理性。

北京大学教授陈国强表示，过去城镇化的推进过于倚重房地产的发展，而此番中央强调的新型城镇化将重心从土地城镇化转移到人口城镇化，意味着房地产在城镇化中扮演的角色将有所削弱。

经济学家、燕京华侨大学校长华生的观点与其相似。他坦言，中央此番提出"积极稳妥推进"、"提高质量"、"健康发展"等诸多要求，就是为了向各方明确表示，城镇化不等同于发展房地产，不能简单通过征地、买地来实现，未来的重心仍应放在农业转移人口的市民化上。

因此，新型城镇化不是钢筋水泥的城镇化，也不是城市扩张的城镇化及推高GDP的城镇化，而是把城镇化与农村土地使用效率及有序推进农业转移人口市民化相结合的城镇化。即未来中国城镇化就是农村进入城市的城镇化，就是让成千上万的农民真正进城。这不仅会生发出大量的农村居民对住房的消费需求，而且也能够让进城后的农民各种消费水平全面提升，改变生活方式，增加就业机会。

若果真如此，从明年起，国内住房市场政策逐渐调整将成为必然。

陈国强认为，此次提出大中小城市合理布局的城镇化，能使中小城市及区域性中心城市变成新的发展热点，从而分流大城市多年来积累的购房需求。这种变化能将房地产市场的结构和未来需求引导向更加理性的区间，或促使未来中心城市的房价进一步回归理性。

所以，明年住房市场政策或房地产宏观调控，会更加注重让当前住房市场价格回归理性，让中国住房市场真正转型为一个消费为主导的市场，这样才能够为农民的市民化做好准备，并以此来增加中国经济的内在活力与动力。

而这种房地产政策的调整重点会放在严厉遏制住房投机投资炒作上，可能在信贷政策、住房税收政策方面有新政策出台。这样才能真正让住房市场赢利功能逐渐去除，让国家住房市场的性质真正转型，让国内房价真正回归理性等。

"可以说，中央'农业转移人口市民化'已经传递出明年国内房地产市场政策调整的明确信息。因此，房地产宏观调控不仅没有结束，反之要加强。至于早些时候市场对房地产政策变化的各种猜测应该烟消云散了。"一位专家这样分析。  

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